A partir do dia 1 de janeiro de 2018 entra em vigor o decreto-lei que vem trazer novas regras relativas ao crédito à habitação. Estas regras que se encontram patentes no Decreto-Lei nº 74-A/2017, publicado em junho, tem como objetivo criar mecanismos de proteção que impeçam um novo abalo das fundações do sistema financeiro. Trata-se, no essencial, de oito mudanças que protegem maioritariamente o consumidor, mas também as instituições financeiras.
Apresento-lhe de seguida, de forma detalhada e segundo o Diário da República, algumas das novas regras do crédito à habitação:
Informação harmonizada
A prestação da informação pré-contratual será prestada através de um formato harmonizado a nível europeu. Este é um documento que vai agora ser obrigatoriamente entregue pelo banco aos clientes na fase pré-contratual do crédito à habitação e depois da aprovação do contrato de crédito, refletindo toda a informação relativa ao empréstimo que foi aprovado pela instituição. Neste sentido, esta informação passará a ser prestada através de um formato harmonizado a nível europeu, constando da Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE), que substitui a Ficha de Informação Normalizada (FIN) que é actualmente distribuída em Portugal. Neste documento, as instituições devem referir a informação pré-contratual de carácter geral, personalizada, assim como todos os aspetos relativos ao dever de assistência ao consumidor. Estas informações devem ser prestadas em papel ou noutro suporte duradouro.
Clientes terão um prazo de reflexão
Os clientes bancários passarão a contar com um prazo de reflexão antes de assinarem o contrato de crédito. Isto é, o cliente não pode aceitar a proposta do banco durante os primeiros sete dias, de modo a garantir que conta com um período mínimo de reflexão antes de assinar o contrato de financiamento. Haverá um prazo de 30 dias para assinarem o contrato de crédito, de forma a compararem propostas e tomarem uma decisão informada. Este prazo de reflexão também se aplica ao fiador, que no fundo, também vai ser parte de um importante compromisso financeiro.
Fiador mais protegido
A crise financeira também afetou muitos fiadores que foram chamados a responder pelas responsabilidades de terceiros. A nova legislação, que entrará em vigor no próximo ano, reforça a protecção dos fiadores. Isto porque passará a ser obrigatória a entrega de uma FINE e da minuta do contrato ao fiador. Com esta alteração, os fiadores são alvo de uma maior proteção visto que o fiador estará informado relativamente a todos os trâmites processuais do contrato de crédito hipotecário.
Financiamento pode ter regras especiais
Em caso de negociação do crédito, o banco deve informar o cliente da possibilidade de regras especiais. Uma delas é que apenas seja constituído seguro de vida do consumidor e de outros intervenientes no contrato de crédito e seguro sobre o imóvel, em reforço da garantia de hipoteca. Poderá ainda ficar expresso no contrato que, se as partes assim o acordarem, "a venda executiva ou dação em cumprimento do imóvel na sequência de incumprimento do contrato de crédito, pelo mutuário, o exonera integralmente e extingue as respetivas obrigações no âmbito do contrato, independentemente do produto da venda executiva ou do valor atribuído ao imóvel para efeitos da dação em cumprimento ou negócio alternativo", refere o documento publicado.
Obrigatoriedades dos bancos
Os bancos devem assegurar que os seus trabalhadores têm “um nível adequado de conhecimentos e competências”. Devem dominar aspectos como as características dos produtos de crédito e dos serviços acessórios, a legislação aplicável ao sector, o processo de aquisição de imóveis, a avaliação das garantias habitualmente exigidas, o mercado de crédito hipotecário em Portugal, a avaliação de solvabilidade dos consumidores, normas de ética empresarial e noções fundamentais de economia e finanças.
Trabalhadores do banco sem interferências no crédito
A política de remuneração dos trabalhadores dos bancos envolvidos na concessão de crédito deve evitar conflitos de interesse, "nomeadamente estabelecendo que a remuneração, incluindo eventuais comissões, não depende, directa ou indirectamente, de qualquer aspecto relacionado com os pedidos de crédito aprovados ou contratos de crédito celebrados, designadamente do seu número ou percentagem mensal ou anual por trabalhador, montantes, tipo, taxa aplicável", refere o documento.
Avaliar bem o perfil de risco do cliente
É reforçado também o dever de avaliação da solvabilidade do cliente, ou seja, a instituição financeira tem o dever de avaliar a solvabilidade do consumidor antes de celebrar o contrato de crédito, com o objetivo de verificar a capacidade e propensão do consumidor cumprir com as suas obrigações. "A avaliação de solvabilidade deve basear-se em informação necessária, suficiente e proporcional sobre os rendimentos e as despesas do consumidor e outras circunstâncias financeiras e económicas que lhe digam respeito", explica a legislação. Para tal, devem ser consultadas as bases de dados de responsabilidades de créditos, a lista pública de execuções e outras bases de dados que sejam úteis para avaliar casos concretos de potenciais credores.
Avaliações de imóveis independentes
A avaliação do imóvel deve ser efectuada através de perito avaliador independente registado na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM). Esta avaliação pode ser impugnada pelo cliente, abrindo lugar a uma segunda avaliação, caso o mesmo o deseje. Quando a reavaliação for da iniciativa do banco, não pode ser cobrado qualquer encargo aos clientes.
Estas são as novas regras de que deve estar a par se recorrer ao crédito à habitação no momento de comprar uma casa. Consulte-me para esclarecer todas as dúvidas relativas ao crédito habitação!
