Já pensou em comprar casa como um ativo financeiro mas não sabe se é uma boa opção neste momento? A verdade é que a compra de um imóvel continua a ser um investimento mais seguro do que outras aplicações financeiras. Claro que investir numa casa pode ter custos elevados, especialmente quando precisa de um crédito à habitação, mas a verdade é que o negócio pode ser rentável, sim, apesar de exigir trabalho.
Investir em imóveis já foi uma prática muito popular em Portugal e que hoje está a voltar. Apesar do mercado do arrendamento ainda não ter consolidado completamente, ele tem crescido bastante em várias zonas do país. Existe muita procura e a oferta ainda não corresponde às necessidades. Por isso, existe quem procure rentabilizar as suas economias investindo em imobiliário para arrendar.
Muitas pessoas, contudo, não têm o capital na totalidade e, por isso, tentam perceber se vale a pena contrair um empréstimo no banco. Quem se encontrar nesta situação, tem de estudar muito bem várias propostas e tentar encontrar o empréstimo que lhe pode trazer o maior lucro neste investimento. Por vezes, os custos de financiamento podem inviabilizar o retorno do seu investimento, pelo que deve fazer muito bem as suas contas. Mesmo assim, considero que investir em imóveis é sempre uma boa aposta, quando com tato, ponderação e muito estudo.
Não convém também esquecer do simples facto de que comprar casa em Portugal continua a ser muito mais barato do que na grande maioria dos países europeus, sobretudo nas capitais. Dado isto, pode perfeitamente encontrar uma oportunidade de investimento de acordo com as suas possibilidades económicas. Descubra neste artigo as minhas 10 dicas para se orientar no processo de investir o seu capital na compra de um imóvel.
1. Planeie a sua estratégia de investimento
Apesar de ser um negócio que por norma compensa, a verdade é que existem riscos e o seu sucesso está sempre associado a muito trabalho e estudo. Antes de tomar a sua decisão deve planear muito bem a sua estratégia de investimento, calculando cada passo que vai tomar e prevendo a reação do mercado através da análise de vários estudos. Este trabalho intensivo deve existir tanto na fase de procura do imóvel como na fase da revenda ou do aluguer. Nunca deve desviar o seu olhar do investimento que fez ou pensar que depois de comprado o imóvel o seu trabalho acabou.
Um dos erros mais comuns é escolher primeiro uma propriedade e só depois pensar num plano de ação para ela. A melhor estratégia é definir desde logo um plano, traçando objetivos claros e tangíveis, e apenas aí procurar um imóvel que tenha as características necessárias para que a sua visão do negócio resulte. Uma das coisas mais importantes neste tipo de negócio é o investidor usar sempre a cabeça em detrimento do coração, ou seja, não ver o imóvel como a casa onde iria gostar de viver, ou a casa com a qual se identificaria. Deve pensar no imóvel apenas enquanto um potencial de rendimento, considerando as características mais valiosas financeiramente e não aquelas que você pessoalmente mais gostaria de encontrar.
Além disto, é importante que tenha sempre um plano B ou C, acautelando-se para o caso do seu plano principal não dar certo. Por exemplo, se o seu objetivo for comprar uma propriedade para a vender rapidamente, lucrando com a venda, imagine que não a consegue vender durante esse período célere. Antes de avançar com o investimento deve ponderar esta situação e decidir quanto tempo ficará proprietário do imóvel, examinando as suas opções de ação. Caso não encontre outras soluções para este problema que não o plano A, talvez deva esperar por uma nova oportunidade e não investir nesse imóvel. A paciência e o planeamento são os seus melhores amigos para conseguir fazer um bom investimento.
2. Tenha em conta que o dinheiro ficará retido
Antes de se lançar nesta aventura, deve ter em mente que o dinheiro que investir num imóvel ficará invariavelmente retido durante algum tempo. Por um lado, nem sempre consegue vender ou alugar rapidamente o seu imóvel, este processo pode demorar algum tempo, sendo que o dinheiro que investiu fica completamente retido nesse período. Por outro lado, mesmo quando encontra o comprador certo, o processo de venda pode demorar semanas ou até mesmo meses. Ou seja, para ser bem sucedido neste ramo, não deve desesperar e deve fazer o seu planeamento tendo em conta esta imprevisibilidade e este compasso de espera.
3. Calcule todos os custos associados ao imóvel
Apenas calculando todos os custos que terá com o imóvel, conseguirá perceber se, de facto, o seu investimento trará o retorno que pretende. Além do pagamento da prestação mensal ao banco, tem de considerar os impostos inerentes a ser proprietário de uma casa, como o IMI (que varia de 0,3% a 0,5% do valor patrimonial do imóvel), o imposto sobre rendas e o condomínio. No que diz respeito ao imposto de renda, este incide sobre 28% do valor de renda pago pelos inquilinos, significando que, todos os meses, essa percentagem da renda irá diretamente para o Estado. Deve, portanto, calcular o valor da renda que irá comprar tendo tudo isto em conta.
À parte dos gastos, do lado da receita deve sempre equacionar o seu investimento inicial e as despesas com o imóvel, percebendo qual o retorno anual que poderá ter do investimento. Não obstante, não deve apenas considerar o seu lado da equação, deve sobretudo procurar encontrar um equilíbrio entre a maximização do seu lucro e a procura existente, por parte de inquilinos ou compradores, de modo a que, de facto, consiga fechar negócio.
4. Estude a tendência de valorização dos imóveis
Por vezes, o retorno pensado inicialmente pode até não ser muito atrativo, mas pode existir uma clara tendência de valorização do imóvel num futuro próximo do qual você poderá beneficiar. À partida, o imóvel é um ativo que se valoriza com o passar do tempo, sobretudo quando está localizado em grandes cidades, como Lisboa e Porto, mas não só. Em 2018, espera-se uma valorização geral do mercado imobiliário, mas encontrar os melhores investimentos continua a ser sempre um processo muito moroso e nem sempre tão fácil quanto parece. Deve sustentar o seu investimento em dados de vários anos e tendências de valorização confirmadas por vários especialistas do meio.
5. Conte com danos provocados pelos inquilinos
Ao decidir comprar uma casa para arrendar, além dos custos e despesas já mencionados, não se deve esquecer que o papel de senhorio implica despesas elevadas com a manutenção do imóvel, com o pagamento do seguro, dos impostos e com o condomínio. Independentemente do tipo de imóvel, deve certificar-se de que a renda que recebe do inquilino é o suficiente para pagar todas estas despesas e para gerar algum lucro. Este lucro deve sempre existir de modo a conseguir cobrir os riscos associados a ter outras pessoas a utilizar a sua casa, podem haver danos causados pelos inquilinos que lhe trarão alguns gastos adicionais quando alugar ou vender a casa a outras pessoas. Caso não tenha dinheiro reservado para estes imprevistos, pode colocar-se numa situação complicada.
6. Pondere comprar para vender
Quando decide investir na compra de uma casa, pode decidir arrendá-la ou vendê-la logo de seguida, muitas vezes esta última opção é a mais lucrativa. Claro que isto depende de vários fatores como a localização e o tipo de propriedade. A grande vantagem desta escolha, comparativamente ao arrendamento, é que, neste caso, não terá que assumir responsabilidades de senhorio e apenas suportará a dívida da compra da propriedade durante um curto período de tempo.
Uma boa estratégia pode ser comprar imóveis com potencial de desvalorização, isto é, propriedades que precisem de obras, mas que após as mesmas aumentem substancialmente o seu valor. Claro que este processo é também demorado e deve ser muito bem planeado de modo a que o que idealizou se concretize. Pode sempre optar por um imóvel que não precise de obras, mas que esteja a ser vendido abaixo do seu valor real de mercado, procurando depois rapidamente vendê-lo a um preço mais elevado, contudo estas propriedades são mais difíceis de encontrar e têm mais olhos postos nelas.
7. Pense que construir pode trazer mais lucro do que comprar pronto
Ao comprar uma casa já pronta, vai sempre pagar o custo de construção e o lucro de quem investiu nessa construção. Ninguém vende um imóvel pelo valor que pagou para a sua construção. Caso seja do seu interesse, pode excluir este custo extra e ser você quem constrói, sendo depois contemplado com este lucro, que será muito maior do que se pagar por uma casa já construída.
8. Considere comprar para depois vender e financiar
Outro modo de obter lucro com o investimento imobiliário pode ser financiar a compra da sua casa ao seu comprador, ganhando o lucro da venda e dos juros deste financiamento. Desta forma, o seu comprador em vez de pagar ao banco e a si, paga apenas a si, tornando até o processo mais simples aos olhos do comprador.
9. Procure bons parceiros
Nem toda a gente tem os conhecimentos necessários para investir no setor imobiliário, há muitas variantes do negócio que a maioria das pessoas não conhece. Por vezes, é mais vantajoso procurar um parceiro com o conhecimento necessário para o ajudar a fazer o investimento certo. Pense que o custo de contratar este parceiro pode ser bem menor do que o custo de errar num investimento desta dimensão.
10. Não negoceie sozinho
Muitas vezes, investir em grupo pode trazer muitas vantagens. Além do risco estar distribuído por um maior número de pessoas, quem vende também fica contente por conseguir vender grande parte da sua oferta, oferecendo, por vezes, condições especiais. Ao atuar sozinho, terá de suportar todos os riscos e custos. Além disso, por vezes não tem a influência e a credibilidade necessária para chegares aos melhores negócios, pelo que fazer-se acompanhar por pessoas com experiência na área pode ser um fator fundamental para o sucesso da sua compra.
Hoje existem até soluções online para investir no mercado imobiliário em grupo, como é o caso da aplicação Housers, que entrou no mercado português este ano. A diferença deste modelo de investimento reside no facto da compra da casa, seja para arrendamento ou para revenda, é adquirida num regime de crowdfunding, ou seja, de financiamento coletivo. Desta forma, o investimento efetuado e os riscos serão muito menores, sendo que o lucro que pode obter também serão inevitavelmente menores.
Por fim, deverá sempre escolher a melhor opção para as suas possibilidades e interesses financeiros. Mesmo assim, tenha sempre em conta estas 10 dicas de modo a que a sua decisão seja o mais consciente e cautelosa possível.
